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赵春雷谨慎投资商业地产

发布时间:2020-02-15 14:14:20

赵春雷:谨慎投资商业地产

住宅市场因调控骤冷之下,是否意味着商业地产的春天到了?

出于住宅的特点,其所受到民众的关注度以及需求远超过同门姐妹的商业地产。以至于谈及房地产,大多意指住宅产品,而非商业地产。

事实也的确如此。

即使在住宅市场火爆,价格与成交量节节攀升的2009年,上海的商业地产无论是价格还是成交都是乏善可陈。更多的描述则是商住倒挂严重

,商业地产的价值相比较住宅存在洼地效应。

以商铺为例,2009年全年,上海零售物业市场新增供应累计41.5万平方米,虽然中心商圈供应仅为2.1万平方米(占比5%),而非中心商圈则占到了39.5万平方米,但中心商圈租金在上半年依然有 7.8%的下降,至下半年起趋稳。

以办公楼为例,2009年上海甲级写字楼市场整体供过于求,全年租金累计下跌16.3%,值得注意的是,上半年新增供应仅为5.4万平方米。

反观同期的住宅市场,2009年上海全年累计成交商品住宅2643.84万平方米,同比大幅上涨 70.1%,2009年12月的上海住宅成交均价为12308元/平方米,同比上涨25.48%。

投资或投机资金在管理层密集调控住宅市场之下,寻找新的资金出路那是必然的,更何况利率仍旧在维持原状,流动性依旧适度宽松。在美国、欧洲接连出现经济危机的背景之下,量化宽松正面临退出困境,也或正如巴菲特日前接受央视采访时所言,一个全面的货币贬值的时代已经到来。无疑,对资产偏好明显战胜了流动性偏好。

同为房地产一门的商业地产,因住宅投资杠杆的缩短与成本的提升,正受到投资者的逐步关注。

数据显示,2010年4月上海外环外地区商业地产新增供应面积322625平方米 ,成交面积为249080平方米,成交均价13062元每平方米。环比上涨了309元/平方米。

上海的经济地位决定了其零售业始终处于比较理想的状况,2005年至2009年上海零售总额持续增长,年均增长率为14.3%。世博的召开,对于零售业也将是重大的利好。

毋庸讳言,商业地产与住宅有着很多不同,无论是产品还是经营还是交易等,都使得普通投资者无法游刃有余,一个适合专业投资者的产品不可能变成住宅投资的翻版。

商业地产在购买之初,就需要具备一定的研判能力,尤其对商铺而言。

商业与住宅的不同在于,商业除了与住宅一致的对于大的区位有着一定的要求外,更对于微观上的具体位置也有着要求。

商业的价值体现在经营的成功,而非仅仅住宅的物业管理那么简单。

同时,无论是自己经营还是委托经营,都需要一段培育阶段,才能够使物业实现增值。而当实施转让时,其需缴纳的土地增值税也相当可观。对商业地产的产品与运营不在行的投资者,还需谨慎投资商业地产。

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